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潘旭蔚長沙基礎建設向好 樓市卻越來越難
然而，這一局面在10月出現扭轉，冷清樓市看似逐漸回暖。據克而瑞(中國)信息技術集團長沙機構數據顯示，在國慶黃金周期間，長沙六區新建住宅成交953套，看房人氣火爆一時；10月第二周，成交量達到1207套，環比上升26.7%；進入10月第三周，住宅成交量首度突破兩千套，成為年內單周最高交易量。第四周，成交量突破兩千五百套，樓市似乎進入快速復蘇階段。
火焰過後是海水。中國房地產在經歷瞭2013年一輪價量齊升的快速增長之後，2014土地2胎銀行貸款全省皆可處理便陷入瞭量價齊跌的低迷狀態。一二三線城市房價漸次回落，商品房成交量同比萎縮，土地購置量和購置價格也相應回落。
潘旭尉：相對來說我是一個外來者，到這裡三年多瞭，總結的一點就是整個城市在往好的方向發展。但是，整個樓市是在往低谷走。基礎設施建設都在往好的方面走，但樓市是越走越艱難，市場競爭真的是很激烈，營銷真的是一個體力活，相當辛苦。
看著美好的數據，令人無限激動。隻是這成交量井噴，究竟是一時的樓市躁動，還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點？房價會否會打破現在下跌的態勢，出現價格上漲？年前開發商應該如何出擊，以應對年底寒冬。本期廣廈會客廳，新浪樂居與長沙晚報特邀克而瑞長沙機構總經理 潘旭尉為我們解讀"銀十"回暖能否捂熱樓市過寒冬。
克而瑞長沙機構總經理 潘旭尉
內容來自sina新聞
在10月第四周，住宅成交量突破兩千五百套，再創年內單周最高交易量。成交量出現井噴的原因有哪些？"銀十"究竟是一時的樓市躁動，還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點？
潘旭尉：這次配合限購、限貸松綁政策出臺，很多開發商在十一就放量瞭，樓市成交量比去年10月1日單周記錄漲瞭20%，政策的確還是刺激瞭一部分剛需。但是，這些政策要說對樓市發生質的變化？我覺得是比較難的。長沙樓市是有規律的，三年一變，價格從2004-2006年，一直到2008年是第一波，4000元-6000元；2012年-2013年又是一波，從6000元-6500元左右，差不多兩波的時間都是三年左右，可能是一個巧合，也可能是市場的一個周期，本來調整期是核心的內在，供需市場很重要。2012年的供應量是1200多萬平方米，成交量是900多萬平方米，2013年供應量是1600多萬平方米，成交量是1200多萬平方米，2013年的供應基本是放在2014、2015年的階段。
住宅成交量向上走，成交均價卻是向下走，這是由哪些原因導致的？在今年最後幾個月內，房價是否會出現什麼樣的走勢？
相比成交量"高調"回升，在價格方面，"銀十"四周放卻未出現明顯上揚，成台南汽車貸款救急交均價一直在6000元/㎡-6500/㎡之間波動。
我感覺從目前長沙的整個市場來看，長沙的整個市場價格梯度沒有體現。北上廣深，市中心的房價高於其他片區3-7倍的區間，但長沙目前沒有出現這種局面。從市中心一直到梅溪湖，再到常規的片區，市中心最好的房子萬達、華遠也就賣1.5-1.6萬元。
根據我們監測到的數據，商品房預售的存量是1400萬平方米，按照現在每個月60萬平方米的去化速度，差不多需要2年的去化量，1400萬平方米加上新入市的就有將近2000萬平方米，2000萬平方米都要在後面的一段時間裡去化掉，市場壓力是非常大的。而且，新政出臺以後新增的樓盤在做規劃的時候是非常傷腦筋的。從這幾點來講，整個後面一段時間包括近一年的周期內不是很樂觀。但是，價格不會有太大的跌幅。因為，現在這一段時間的項目基本上都是在2012-2013年拿地，再跌的話就直接保本銷售瞭，今年的跌幅和2011年的跌幅是有區別的，2011年跌瞭以後就上漲瞭，但今年更像溫水煮青蛙的過程，到年底這樣的情況可能還會延續。因為，年底要沖業績瞭。
長沙70%都是剛需產品供應量，肯定在價格上會有一部分的釋放，我想年底價格可能還會有一定的調整，但量可能會起來一些。
經歷瞭2008年和2011年的樓市起伏，面對當下的樓市，開發商的心態如何？您所在的房企當下在長沙又有何銷售、發展策略？
潘旭尉：從明年的預判來感覺的話，每一年都會做開發計劃和銷售計劃，不著急的話市場控制手段就在你的手裡，我相信明年的價格會偏穩一些，不會大跌。目前，屬於調整的初期階段，我的觀點倒不是很樂觀。因為，可能會蠻慘的。(文字整理/桑思)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-06/16304575719.shtml
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